▲ 이승욱 건설전문 변호사  © 매일건설신문

부동산 경기의 침체로 지식산업센터, 오피스텔 등 집합건물의 미분양이 증가하고 미분양기간이 장기화되고 있다. 부동산 경기가 활황일 때에는 분양이 완료되어 사용승인 후 단기간 내 구분 소유자에게 인도되기 때문에 담보책임기간의 기산점 등에 관해 논란이 적었는데, 미분양의 장기화로 사용승인 이후에도 구분소유자에게 인도되지 못하고 있는 부동산이 증가하여 담보책임과 관련한 분쟁도 증가하고 있다. 2012. 12. 18. 개정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 개정 집합건물법) 시행(2013. 6. 19.) 이전에는 분양자만 구분소유자에게 담보책임을 부담하고, 시공자는 분양자에게 담보책임을 부담할 뿐 구분소유자에게 직접 담보책임을 부담하지는 않았다. 그러나 개정 집합건물법에 의하면 구분소유자 보호를 위해 분양자뿐만 아니라 시공자 역시 구분소유자에게 직접 담보책임을 부담하는 것으로 변경되었고, 시공자의 책임이 지나치게 확대되는 것을 방지하기 위하여 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임의 범위는 시공자의 분양자에 대한 담보책임의 범위로 한정되었다.  

개정 집합건물법 제9조의2에 의하면 담보책임의 존속기간에 관한 규정이 신설되었는데, 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자는 각 항목에 따라 5년, 3년, 2년의 각 담보책임 존속기간을 정하고, 담보책임기간의 기산점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 기산된다고 정하였다. 공용부분의 경우에는 사용승인일로부터 담보책임기간이 기산되기 때문에 미분양의 경우에도 별 차이가 없지만, 구분소유자에게 인도한 날부터 담보책임기간이 기산되는 전유부분은 미분양의 경우 미분양기간만큼 담보책임기간이 연장되는 결과가 발생한다.

건물의 분양책임은 분양자에게 있고, 장기간의 미분양기간 경과 후 분양되더라도 분양자는 구분소유자에게 하자 없는 건물을 분양할 책임이 있으므로 미분양기간 동안 분양자의 담보책임이 연장되는 것은 별 문제가 없어 보인다. 그러나 분양의 직접 주체가 아닌 시공자도 미분양기간 동안 분양자와 동일하게 담보책임기간이 연장되어야 하는지에 대해서는 의문의 여지가 있다.  

한편, 건설산업기본법 제28조에 의하면 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리와 사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다고 규정하고 있는데, 집합건물법 제9조의2에서는 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터 담보책임기간이 기산되는 것으로 정하여 시공자가 구분소유자에게 건설산업기본법상 담보책임의 범위에서만 책임을 부담하는 것인지 이와 별개로 집합건물법상 담보책임의 범위까지 책임을 부담하는 것인지에 관해 해석상 논란의 여지가 있을 수 있다.

물론 판례상 건설산업기본법상 담보책임 기간은 그 기간 내에 하자가 발생하여야 하는 하자발생 기간으로 보고 있고, 집합건물법상 담보책임은 그 기간 내 권리를 행사하여야 하는 제척기간으로 보므로 엄격한 의미에서는 차이가 있을 수 있다. 최근 대법원 판례는 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임과 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임은 엄연히 별도의 채무이므로 시공자의 분양자에 대한 담보채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임이 당연히 소멸한다고 할 수 없다고 판단한 바 있다(대법원 2023다246600 판결). 2012. 12. 18. 개정 집합건물법 시행 이후 위 판례가 구분소유자에 대한 분양자의 담보책임과 시공자의 담보책임의 관계에 대해 설시하고 있지만, 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임의 범위 등이 아직 명확히 정리되지 않은 것으로 보이는바 추후 미분양 건물의 담보책임과 관련한 판례를 통해 이와 관련한 쟁점이 정리되기를 기대한다. <기고 연재 끝>

/이승욱 변호사

☞ 매일건설신문은 805호(4월 8일자 지면신문)부터 격주로 이승욱 변호사의 ‘건설법률이야기’를 연재한다. 이승욱 변호사(49)는 연세대 법학과, 북경대 법학대학원 석사(LLM)를 전공하고, 경일대 경찰행정학과 특임교수로 강의했다. 이 변호사는 법무법인 산경, 법무법인 고원 등에서 건설관련 자문·소송을 수행했다. 이번 기고를 통해 건설업 분쟁을 사전 예방하기 위한 가이드라인을 제시한다.

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