▲ 이승욱 건설전문 변호사  © 매일건설신문

부동산 PF(Project Financing)는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로 주택공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용되고 있는데, 정부는 부동산 PF 제도의 문제점을 인식하고, 2024년 11월 14일 경제 관계 장관회의 의결을 통해 국토 교통부, 기획재정부, 금융위원회 합동으로 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 부동산 PF 제도 개선 방안(이하 개선 방안)을 발표했다.

정부는 국내 부동산 PF 방식에 의해 조달된자금이 2023년 12월 기준 약 230조원 규모로 그 중 약 70%가 주거시설과 관련된 것으로 파악하고, ①선진국 시행사의 자기자본비율이 30~40% 정도이고 단순 분양수익 뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적인데 비해 국내 시행사의 경우 자기자본비율이 5% 이내로 영세하고 분양형 단기수익 추구 경향으로 인해 토지 매입부터 고금리대출(브릿지론)을 받아 진행하므로 리스크가 크고, ②대출기관은 시행사의 저자본 리스크를 보완하기 위해 건설사와 신탁사의 책임준공확약 등 보증에 의존하는 경향이 있는데, 영세 시행사는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경 변화에 취약하고 시행 사의 리스크가 건설사, 금융사로 확산 가능하고, ③PF 정보가 체계적으로 관리되지 않아 정부는 PF 위기를 선제적으로 관리하는데 취약하고 위기 발생 시 신속한 대응에 한계가 있다는 문제점 등을 지적하였다.

정부는 첫째 시행사의 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반마련을 위해 ①PF 자기 자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지매입보다 토지주가 토지, 건물을 현물출자 하도록 유도하고, ②자기자본비율이 높아 보증 리스크가 낮은 사업장에 대해 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제나 PF 보증료 할인 등 특례를 부여하고, 은행이나 보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련하고, ③PF 대출 시 일정 수준의 PF 사업 자기자본비율을 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화하고, ④PF 대출의 연체율 수준 등을 감안하여 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편 업권별 부동산 PF 익스포져에 대한 한도규제를 정비한다는 방안을 발표했다. 

정부는 둘째 부동산 PF 시장의 공정질서 확립을 위해 ①시행사, 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성, 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선하고, ②국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 책임준공 개선TF를 운영하여 2025년 1분기에 책임준공 개선방안을 마련하고, 금융, 건설업계, 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF를 통하여 PF 수수료 개선방안을 도출, 시행하고, ③PF 사업의 유형별, 지역별, 단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’을 구축하고, ④신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다는 방안을 발표했다.

정부는 셋째 역량있는 한국형 디펠로버 육성을 위해 ①안정적인 자기자본을 갖춘 리츠 에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하여 안정적 개발 및 운영을 도모하고, ②토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용을 검토하고, ③우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 ‘시행실적 검증을 통한 시행능력평가 제도’를 도입하는 방안 등을 발표했다.

과거 금리가 낮고 부동산 경기가 활황일 때에는 자기자본 비율이 낮은 소규모 영세 시행사에 의한 부동산 PF 사업도 높은 분양가에 분양이 잘 되어 부동산 PF의 위험이 크게 노출되지 않았으나 금리의 인상 및 부동산 경기의 위축으로 부동산 PF의 리스크가 커지자 소규모 영세 시행사에 대한 부동산 PF를 제한하고, 리스크를 관리할 수 있는 일정 규모 이상의 부동산개발업자에 한해 부동산 PF를 진행할 수 있도록 유도하는 것이 주요한 방침으로 해석된다. 정부의 이번 개선방안은 부동산 PF의 리스크를 감소시키기 위한 것으로 긍정적인 측면이 인정되나 부동산 PF가 더욱 엄격화되어 건설업계의 유동성 악화 및 건설경기의 위축은 앞으로 더욱 심화될 것으로 예상된다.

/이승욱 변호사

☞ 매일건설신문은 805호(4월 8일자 지면신문)부터 격주로 이승욱 변호사의 ‘건설법률이야기’를 연재한다. 이승욱 변호사(49)는 연세대 법학과, 북경대 법학대학원 석사(LLM)를 전공하고, 경일대 경찰행정학과 특임교수로 강의했다. 이 변호사는 법무법인 산경, 법무법인 고원 등에서 건설관련 자문·소송을 수행했다. 이번 기고를 통해 건설업 분쟁을 사전 예방하기 위한 가이드라인을 제시한다.

ⓒ 매일건설신문, 무단 전재 및 재배포 금지 

▶본 칼럼은 외부필진에 의해 작성된 칼럼으로 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.