▲ 이승욱 건설전문 변호사  © 매일건설신문

건설공사와 관련하여 ‘준공검사’와 ‘사용승인’의 용어가 자주 혼용되는데, 경우에 따라서 두 용어가 동일한 의미가 아닐 수 있기 때문에 유의할 필요가 있다. 현행 건축법에 의하면 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 받아야 한다고 규정하고 있는데, 과거에는 준공검사라는 용어가 사용되다가 지난 1992년 6월 1일 건축법 개정으로 사용검사로 변경됐고, 1996년 1월 6일 시행 건축법부터 사용승인으로 개정되어 현재까지 사용되고 있기 때문에 현행 건축법상 사용승인이 정확한 명칭이라고 볼 수 있다. 

한편, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 다른 법률에서 준공검사라는 용어가 사용되기도 하고, 건설공사 도급계약서에 공사 완료 후 도급인의 준공검사를 통과하여야 한다고 정하는 경우가 있어 혼동의 우려가 발생한다. 다시 말해 건축법상 허가권자의 사용승인이 정확한 명칭이고 허가권자의 준공검사라고 할 경우 사용승인과 일단 유사한 의미로 볼 수 있을 것이나 이와 달리 허가권자가 아닌 도급인의 준공검사는 사용승인과 다른 개념이라고 할 것이다.

도급계약서에 허가권자의 사용승인을 받는 때를 공사의 완성 시기라고 정한다면, 공사의 완성 시기가 명확하게 정해질 수 있으나 도급계약서에 공사의 완성 시기에 관한 명확한 조항이 없고, 도급인의 준공검사에 관한 조항이 존재할 경우 공사와 완성 시기와 관련하여 도급인과 수급인 사이에 분쟁이 발생할 수 있다. 도급인의 경우에는 일부 미시공이나 하자를 이유로 도급인의 준공검사를 통과하지 못하였기 때문에 공사대금을 지급할 수 없을 뿐만 아니라 오히려 지체상금을 부과하겠다고 할 수 있고, 수급인 입장에는 공사를 완료하고 사용승인까지 받았는데 공사대금을 지급하지 않고 있으므로 공사대금에 대한 지연손해를 지급받아야 한다는 반대입장이 충돌할 수 있다.

도급인과 수급인의 관계가 원만할 경우에는 허가권자로부터 사용승인을 받아 통상적으로 건물을 사용할 수 있다면, 일단 공사의 완성으로 보고 일부 미시공이나 변경시공은 하자의 문제로 처리하는 것이 일반적이나 정산 등과 관련하여 도급인과 수급인의 관계가 원만하지 않을 때에는 지체상금 또는 공사대금 지연손해의 발생 여부와 관련하여 분쟁이 발생하기도 한다.

판례에 의하면, 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성됐고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다고 해석함이 상당하고, 예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다는 입장이다(대법원 2009다7212, 7299 판결). 

다만 위 판례에서는 당사자 사이에 건축공사의 완공 후 부실공사와 하자보수를 둘러싼 분쟁이 일어날 소지가 많음이 예상됨에 따라 그러한 분쟁을 사전에 방지할 의도로 통상의 건축공사 도급계약과는 달리 도급인의 준공검사 통과를 대금지급의 요건으로 삼음과 동시에 하자보수 공사 후 다시 합격을 받을 때까지 지체상금까지 부담하게 함으로써 공사의 완전한 이행을 담보하기 위해 지체상금의 종기를 도급인의 준공검사 통과일로 정하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면, 그에 따라야 한다는 입장이어서 도급인이 실시하는 준공검사를 통과할 때까지 지체상금이 발생할 수 있는 가능성을 열어 두고 있다.

부동산경기의 악화와 원자재가격의 상승 등으로 건축공사를 완료한 후에도 도급인이 수급인에게 공사대금을 지급하기 어려운 상황이 증가하여 도급인의 준공검사가 공사대금의 지급을 미루려는 구실로 악용될 가능성이 있기 때문에 지체상금 또는 공사대금의 지연손해를 둘러싼 분쟁은 증가할 것으로 예상된다.

/이승욱 변호사

☞ 매일건설신문은 805호(4월 8일자 지면신문)부터 격주로 이승욱 변호사의 ‘건설법률이야기’를 연재한다. 이승욱 변호사(49)는 연세대 법학과, 북경대 법학대학원 석사(LLM)를 전공하고, 경일대 경찰행정학과 특임교수로 강의했다. 이 변호사는 법무법인 산경, 법무법인 고원 등에서 건설관련 자문·소송을 수행했다. 이번 기고를 통해 건설업 분쟁을 사전 예방하기 위한 가이드라인을 제시한다.

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