현재 구조 안전성 점수 전체의 50%… “재건축 어려운 상황”

‘조건부재건축’ 점수 범위 45~55점으로 조정, 45점 이하 ‘재건축’ 

지자체 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토 시행

▲ 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 지난 8일 세종시 정부세종청사에서 국민 주거안정 실현방안의 후속조치로 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하고 있다.                © 매일건설신문

국토교통부가 지난 8일 발표한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 따라 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 전망된다. 이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중(구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%)과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하기 때문이다. 

예컨대, 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 ‘유지보수’ 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받아 재건축이 가능했다. 하지만 이번 방안에 따라 같은 단지에 개선된 2개 기준을 모두 적용할 경우 ‘유지보수’ 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)가 ‘재건축’ 판정을 받고, 50%(23개)가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받을 수 있게 되는 것이다. 

평가항목 배점 비중 어떻게 개선되나

국토부는 이번 방안에서 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높일 계획이다. 주거환경 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고 있고, 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 평가하고 있다. 그만큼 주거환경, 설비노후도 평가 비중이 확대돼 주거수준 향상, 주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 될 수 있을 것으로 전망된다. 

기존에는 주거환경 중심 평가 안전진단임에도 불구하고 현재 구조 안전성 점수를 전체의 50%의 비중으로 반영해 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되는 문제가 발생하고 있다. 아울러 주거환경 점수 비중은 15%, 설비노후도 점수 비중은 25%로 낮아 소득수준 향상, 주택기술 변화 등으로 높아진 국민의 주거환경에 대한 기대 수준을 충족시킬 수 있는 재건축은 어려운 상황이다.

국토부는 “실제로, 지역주민은 배관 등의 누수·고장으로 인한 주거수준 저하, 주차장 부족 등에 따른 주민불편·갈등, 배수·전기·소방시설 취약으로 인한 안전사고 문제 등 아파트 노후화로 인한 문제를 호소하고 있다”고 설명했다. 

조건부재건축 판정 기준은 합리화

국토부는 또한 ‘조건부재건축’의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하의 경우에는 ‘재건축’ 판정을 받아 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화할 계획이다.

현재 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 ‘재건축(30점 이하)’, ‘조건부재건축(30점~55점이하)’, ‘유지보수(55점초과)’로 구분해 판정을 하고 있다. 이중 ‘재건축’은 바로 재건축 추진이 가능하며, ‘조건부재건축’은  재건축 시기 조정이 가능한 구간으로 운영하고 있다.

그러나 ‘조건부재건축’ 점수 범위인 30~55점은 2003년 제도 도입 이후 동일하게 유지되어 오고 있고 구간 범위도 넓어 사실상 ‘재건축’ 판정을 받기가 어려워 재건축 진행에 차질이 발생하고 있다. 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중 ‘재건축’ 판정은 없었다.

공공기관 적정성 검토 개선, 민간진단기관 책임 부여

앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선된다. 국토부는 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토(필요시 전문가 자문회의 가능)를 하고, 검토 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에는 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다. 

입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 적정성 검토를 하도록 개선할 계획이다. 또한, 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우에는 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 방침이다. 

국토부는 “현재 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면, 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 하는 상황이다”며 “그러나 민간진단기관이 수행한 진단에 대해서 일률적으로 적정성 검토를 거치는 것은 절차적으로 과도하게 중복되고, 많은 기간과 추가 비용이 소요돼 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 발생하고 있다”고 적정성 검토 개선 배경을 밝혔다. 

국토부는 이외에도 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행해 안전진단을 내실화할 계획이다. 안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼, 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 방침이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그동안 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라며 “이번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 했다. 

/윤경찬 기자