로또분양 ‘초과수요’발생…일부 수분양자만 혜택
경기침체시 주택 동반 침체 따른 규제 무익론 대두

정부의 민간택지 분양가상한제를 꺼내 규제를 통한 주택가격을 잡아보겠다는 마음이지만 시장에서는 그리 호락호락하지 않은 반응이다.

최근 민간택지 분양가 상한제 발표 후 매수세가 위축된 재건축은 하락한 반면 일반 아파트는 상승세가 지속되고 있다. 특히 강남권은 입주 연차가 짧은 신축 아파트에 매수세가 이어지면서 강남 4구는 일반아파트가 일제히 상승하였으나 재건축은 약세를 보이는 대조적 모습이다.

정부는 실제 분양가 상한제를 실시한 2007년 이후 주택가격 하락했다는 것을 근거로 분양가 상한제가 주택시장안정에 기여할 것이라고 기대하고 있다.

하지만 부동산 전문가들은 그 당시 주택가격 하락은 분양가 상한제 영향이라기보다는 ‘리먼사태’ 같은 금융위기 영향이 더 컷다는 분석이 지배적이다. 그 이유로 2007년 분양가 상한제 발표 및 시행 이후 서울 아파트 가격 상승이 지속적으로 일어났고 금융위기 시점인 2008년 9월 이후 급락했기 때문이다.

전세가격은 2007년 분양가상한제 발표 이후에도 비교적 안정세를 보였으나 금융위기 때 급락후 장기침체 및 공급 감소로 이어지면서 전세가격이 급등했다는 점도 주목된다,

정부의 기대와 달리 분양가를 규제함으로써 주택공급이 위축 될 것이라는 전망이 우세하다,
김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “분양가 규제시기(2008~2014)대비 분양가 자율화 시기 주택공급량이 평균 10~46%증가하고, 분양물량도 평균 36~70%증가한다” 분석했다. 규제보다는 자율적일 때 물량도 많고 가격도 안정적이라는 설명이다.

주택공급 위축은 또한 전세시장의 불안을 유발한다. 김 박사는 “입주물량과 전세가격은 역의 상관관계가 높아 적정 주택공급 부족으로 입주물량이 감소할 경우 전세시장 불안으로 무주택 서민의 주가불안을 야기한다”고 말했다.

아울러 규제로 인한 공급위축은 신축주택으로 수요가 이동하고 가격상승 ‘풍선효과’가 나타날 가능성이 높아진다. 분양가 상한제를 실시하면 택지가격을 제한하고 지가가 높은 대도시신축 아파트 공급이 급감하게 된다.

이는 신축아파트 및 분양가 상한제 적용 제외단지 수요에 집중하게 되고 이로 인해 프리미엄이 증가하면 가격상승의 이른바 ‘로또분양’이 이뤄지고, 풍선효과가 나타난다는 지적이다.

무엇보다 분양가를 규제해도 실제 수혜자는 극히 일부라는 점이다. 서울시 청약통장 가입자 수는 올해7월말기준 656만명인 반면 서울시 연평균 정비사업 일반 분양물량은 연간 8천호정도로 실제수혜자는 대기수요자 대비 연 0.12%에 불과하다. 결국 무주택 서민은 진입자체가 불가능하다.

또한 과도한 규제가 역효과를 나타낼 것이라고 우려하는 시각도 많다. 우리경제가 최근 침체기조를 지속하면서 주택시장도 침체가능성이 다분하다. 이런 시기에 주택시장 과열을 전제로 한 민간 아파트 분양가 규제는 경기침체를 가속화 시킬 우려가 있다는 분석이다.

/변완영 기자