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[기고]집값안정에 선행되어야 할 물가안정
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
매일건설신문
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기사입력: 2018/06/28 [15:17]   최종편집:
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▲ 이은형 책임연구원 (대한건설정책硏) ©매일건설신문

한국의 역대 정부들은 빠짐없이 부동산가격을 안정시키려는 시도를 해왔다. 이를 위한 여러 제도들은 과거의 것을 답습하는 경우가 많았다. 하지만 지금까지도 집값잡기에 성공한 사례는 없다. 집값은 잠시 주춤하더라도 결국은 큰 폭으로 오르곤 했다.

 

사실 정부가 원하는 수준으로 부동산가격을 안정시키는 것은 불가능하다. 왜냐하면 매년 월급만 빼고 모든 물가가 오른다는 현실에서 집값만 동결될 수는 없기 때문이다.

 

일반에게 부자세로 인식되는 종합부동산세를 보더라도 이미 제도의 도입시에 설정된 기준선이 현실을 반영하지 못하게 된 지 오래이다.

 

이는 정부에서도 인지하고 있다. 실제로 금년에 발표된 전국 토지의 개별공시지가는 전년 대비 약 6.3% 올랐는데, 이는 지난 2008년(약 10%) 이후 최대의 상승폭이다. 전국 250개 시군구 중 공시지가가 떨어진 지역은 전무하다.

 

지역별로 보면 차이는 더 벌어진다. 사람들이 선호하는 주거환경은 대개 비슷하기 때문에 노후주택까지 포함한 주택보급률 등의 통계는 현실을 반영하지 못한다. 미분양은 그럴만한 지역에서 발생하며 준공 후 미분양도 마찬가지다. 이런 부분은 자연스레 가격에 반영된다. 그래서 부동산의 가치는 가격이 말한다.

 

때문에 정부가 부동산시장에 개입하는 가장 흔한 방법은 가격상한을 규제하는 것이다. 실무적으로는 민주주의 국가에서 아파트 등 기존 주택의 사적거래에 직접 개입할 수는 없으니 매입가와 매도가의 차액에 세금을 물린다. 아직 실물이 존재하지 않는 주택에 대해서는 건설업체에 가격상한을 적용한다. 분양가상한제가 대표적이다.

 

또한 선분양이든 후분양이든 국내에서는 분양가를 규제하는 방법이 손쉬운 편이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증대상에서 배제시키는 수단이 있기 때문이다. 이로 인해 시장가격에 맞춰 생산품을 판매하는 것이 상식임에도 건설업체 등은 정부방침에 따라 판매가격을 낮출 수 밖에 없다.

 

설령 원가에 팔더라도 물건이 팔리고 돈이 돌아야 최소한의 고정비라도 충당할 수 있기 때문이다. 그렇게라도 해야 계속기업(Going concern)이 지속될 수 있다

 

하지만 이런 정부의 가격규제과정에서 현실과 제도간의 빈틈이 발생한다. 어찌보면 황당하다. 이때의 빈틈은 이미 시세가 형성된 기존의 아파트의 옆에 새로 짓는 아파트 가격을 시세보다 낮게 책정해서 발생한 것이기 때문이다. 심지어는 가격이 크게 오른 인접 단지의 종전 분양가에 맞추기를 강요한다.

 

이런 상황에서는 누구라도 투자에 실패할 수가 없다. 분양받는 즉시 확정수익이 발생하니 오히려 너도나도 부동산투기에 동참한다.

 

행복주택이나 반값아파트 등 역대 정권에서도 이름은 다르지만 동일한 유형의 시세차익이 운좋은 소수에게 돌아갔다. 차익의 규모는 웬만한 직장인이 쉽사리 저축할 수도 없는 금액이다. 세간은 이를 로또 아파트라고 부른다. 심지어는 필자가 심의단계에 직접 참여했던 단지도 있다..

 

이런 형태로라도 부동산시장이 안정된다면 좋겠지만 현실은 그렇지 않다. 지금처럼 시세보다 낮은 가격책정을 강요하는 것은 충분한 대책이 될 수 없다. 부동산가격의 상승은 상황의 원인이 아닌 결과이기 때문이다.

 

따라서 집값안정에 앞서 물가안정이 우선이라는 것을 먼저 인정할 필요가 있다. 물가안정이 선행되지 않는다면 정부에 마냥 부동산시장의 안정을 요구하는 것도, 지금처럼 가격상한을 강제하는 것도 실효성이 없기 때문이다. 

 

 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

주요약력

공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수

건축· 경관위원회 위원 다수/도시· 공공· 디자인위원회 위원 다수

명예 하도급 호민관· 민간전문감사관/한국산업인력공단 출제위원 등

 

 

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