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[기자수첩] 부실공사 막는 후분양제도
변완영 기자
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기사입력: 2018/06/22 [14:08]   최종편집:
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▲ 변완영 기자     ©매일건설신문

지난해 10월 국토교통부 국정감사에서 김현미 장관은 공공부문에서 주택후분양제를 단계적으로 도입하고 민간에서도 후분양제를 유도하겠다고 밝힌 바 있다.

 

김 장관의 후분양제 도입이 서서히 가시화되면서 우리나라도 본격적인 후분양제 도입의 서곡을 알리는 것 같다.

 

정부가 주도하는 후분양제는 크게 두 가지 방향이다. 하나는 아파트 부실공사를 많이 한 업체는 선(先) 분양을 제한하는 방식과 주택도시보증공사(HUG)를 통한 간접적 방법이다.

 

국토부는 부실공사업체에 패널티를 부과해서 선 분양을 제한하겠다는 취지의 관련법 개정안을 지난 5일 입법예고했다.

 

오는 9월 14일부터 적용되는 개정안은 부실공사로 제제를 받는 주체가 시행사에서 시공사까지 확대됐다.

 

아파트의 경우 영업정지 기간이 1개월 이하거나 평균 벌점이 1~3점이면 골조공사를 1/3 마친 후에만 분양 가능하고, 영업정지 1~3개월인 경우 2/3를 끝내야 입주자를 모집할 수 있다.

 

또한 6개월 이상 영업정지를 받은 업체와 평균벌점이 10점 이상이면 100% 후분양해야 한다.

 

하지만 벌점의 수위가 낮다는 지적도 있다. 개정안에는 누적평균 벌점이 1점 이상부터 선분양이 제한되고 1점미만은 제외되는데 최근 2년간 벌점이 1점 이상인 업체는 겨우 0.6%로 제재대상이 적다는 것이다.

 

아무튼 정부는 부실공사로 인한 건설사를 압박하는 동시에 선 분양을 제한해서 단계적으로 후분양제로 유도하는 ‘일석이조’의 효과를 노리고 있다.

 

또 하나의 축은 주택도시보증공사(HUG)를 통한 후분양제 유인정책이다.

 

HUG는 서울과 수도권 일부 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고 분양가가 높을 경우 분양승인을 거절하는 방식으로 사실상 분양가 상한제를 실시하고 있다.

 

선 분양을 하려면 HUG의 분양보증이 필수적인데 HUG는 승인조건으로 분양가를 낮추라고 요구한다. 이럴 경우 ‘울며 겨자먹기식’으로 후분양을 선택할 수 있다.

 

또한 최근 재건축 시장에서는 재건축초과이익환수제도에 따른 부담금을 회피할 방안으로 후분양이 언급되고 있다. 후분양을 선택하면 HUG의 분양보증이 필요 없고 분양가 규제로부터 벗어날 수 있기 때문이다.

 

선 분양제도는 건설비용의 상당부분을 입주자 분양대금으로 충당해 자금난 해소가 가능함으로 중소건설업체도 주택공급시장에 참여할 수 있다.

 

이와 함께 부동산 투자가 활발해지고 건설시장에 활력을 줘 주택공급이 부족했던 70~80년대 정부가 주택을 대량공급을 위해 허용한 제도다.

 

반면 후 분양제는 아파트를 전체공정의 80%이상 진행된 뒤 분양하는 방식으로 미국, 유럽등 대부분 나라에서 시행하고 있는 방식이다.

 

후 분양은 실물을 직접 보고 입주자가 선택을 하게 되므로 아파트 가격 거품이 사라져 투기수요가 줄어들 수 있고, 선분양제의 단점인 분양권전매를 차단할 수 있다.

 

다만 비교적 자금줄이 원만한 대형건설사와 그렇지 못한 중소건설사간의 양극화 현상이 심해질 수 있고, 분양가에 건설사들의 이자부담 등이 포함될 경우 분양가 상승을 우려하기도 한다.

 

사실 선 분양의 장점도 많지만 그 피해도 만만치 않았다. 소위 ‘떴다방’ 등 투기꾼들의 난립은 차치하고라도 대표적인 것이 부실시공이다. 지난해 부실시공의 대명사가 된 부영아파트 주민들은 하자보수에 대한 투쟁을 이어가고 있다.

 

이런 점에서 국토부의 부실업체에 대한 선 분양제한을 담은 주택법 개정안과 주택공급에 관한 규칙 및 시행령 개정안은 의미가 있다고 본다.

 

아울러 선분양제한 대상도 ‘건설기술진흥법’상의 벌점뿐만 아니라 ‘건설산업기본법’상의 영업정지까지 확대하고 그 사유도 3개에서 23개로 세분함으로써 부실 공사한 업체 등은 후분양의 관문을 피해갈 수 없도록 했다.

 

물론 후 분양제가 무조건 좋은 것도 아니고, 선 분양과 후 분양 사이에 논란과 갈등은 여전히 존재한다. 그럼에도 불구하고 이제 우리나라도 선진국처럼 서서히 후분양제로 좌표이동이 필요한 시점이다.

 

 

/변완영 기자

 

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