▲ 이준영 변호사 (법무법인 소헌)    © 매일건설신문

주택법은 무주택자 내지 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 소유한 자들로 하여금 주택조합을 설립하고 시장 등 행정청으로부터 설립인가를 받아 주택을 공급하는 사업도 마련하고 있다.

소위 ‘지역주택조합’, ‘직장주택조합’이 그것이다. 주택조합 사업의 경우 재개발, 재건축과 같이 규제가 까다롭지 않고 사업시행자가 비용을 조달하기 쉬우며 상대적으로 조합원이 납부하는 주택마련비용이 저렴하기 때문에 2010년대 들어 재개발, 재건축 사업이 답보 상태에 이르면서 최근 새롭게 활성화되고 있다.

그런데, 주택조합 사업의 경우 그 실상을 들여다보면 분쟁의 위험성이 다분한 경우가 허다하다. 시공사에 대한 공사대금 납부의무 등 사업에 소요되는 비용 부담은 궁극적으로 조합원들로 구성된 조합이 부담하지만, 조합원들로부터 갹출받거나 토지 등을 담보로 빌린 대출금 등 사업자금은 실제로는 시행대행사가 임의로 집행하는 경우가 많기 때문이다.

이에 아파트 등 주거의 공급이 완료될 즈음 조합이 사업시행을 위해 지출한 비용이 예정보다 훨씬 초과되었다고 하면서 각 조합원에게 거액의 추가분담금을 납부할 것을 고지하거나 독촉하는 경우가 많다.

이와 관련하여 실무상으로 시행대행사나 시공사가 조합에 대한 채무를 변제받지 못했다고 하면서 책임재산 보전의 일환으로 주택조합이 각 조합원에게 사업비용으로 부담시킬 수 있는 분담금 채권을 조합을 대위하여 지급청구하는 경우가 많이 발생한다.

법원 실무례는 대법원 2005다48888판결(토지구획정리사업)과 같이 “청산금으로 얼마를 부과하고 징수할 것인지는 위 조합과 조합원들 사이의 내부 문제에 불과하여 제3자가 위 조합을 대위하는 등의 방법에 의하지 아니한 채 직접 개입할 여지는 없다”고 판시하여 대위가 가능한 것처럼 판시한 사례도 있다,

대법원2000다5817 판결(토지구획정리사업, 재건축사업)처럼 “조합의 조합원에 대한 경비부과징수권은 행정처분적인 성질을 가지는 것이어서 채권자대위권을 행사할 피대위채권으로 적합하지 아니한 것”이라고 판시했다,

대법원98다18414판결(주택조합)처럼 “주택조합에 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는가는 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 조합원들이 납부하여야 할 금액을 결정하고 이를 조합원에게 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생하는 것이다.

이러한 결의 등의 절차 없이 구청장이 분담금을 임의로 확정하여 이에 대한 국세징수법상의 채권압류통지를 하였다 하여도 조합원들에게 압류의 효력이 미치지 아니한다”고 판시한 것처럼 대위가 불가능하다는 부정적 의견을 보이고 있다.

그리고 최근 2014. 11. 13. 지역주택조합과 관련하여 매우 의미있는 판결이 선고되었다.

대법원 2009다38155 판결은 "조합의 채권자가 조합원들을 상대로 ‘조합의 청산 종결 후 각 조합원이 채권자에게 일정 금액의 분담금 납부의무가 있음의 확인’을 구한 소송에서, “조합의 해산결의나 청산절차를 거치지 아니한 상태에서 청산 종결 후의 잔여 재산과 잔존 채무가 모두 확정되었다고 보기 어렵다.

"나아가 향후 조합원총회의 결의를 통하여 조합원들의 분담금에 관한 사항은 달라질 수도 있다”는 이유로 확인의 이익을 부정하였다.

이는 조합의 청산 시 조합의 채무를 각 조합원에게 분담금으로 부과하는 총회의 의미를 ‘단순히 형식적인 절차’에 불과하다고 본 것이 아니라, 각 조합원들이 총회에서 행사할 토론권, 의결권 등 고유의 중대한 절차권으로 보았다는 점에서 매우 의미가 있다.

위 판결은 주택조합의 채권자와 조합원 사이에서 책임재산의 확보를 둘러싼 분쟁에 향후 시사하는 바가 매우 클 것으로 사료된다.

법무법인 소헌 이준영 변호사

◆주요경력

· 법무법인 청목 기업자문/송무 /공정거래/ 부동산팀

· 서울시 건설하도급 명예감사위원

· 공정경쟁연합회 공정거래전문연수과정 수료

· 하도급법위반자 준법교육

· 서울지방변호사회 재정위원회 위원

· 現 법무법인 소헌 변호사

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