전문가, 상승폭 2%~5%로 다양…소폭 상승 우세

‘선거 효과’ 따른 규제완화…SOC 공약 등 봇물

내년 8월 ‘계약갱신청구권’… 전셋값 상승 뇌관

▲ 서울 시내 아파트단지의 모습.     ©매일건설신문

최근 정부의 가계대출 규제 강화와 금리 인상 등으로  부동산 가격 상승세가 주춤한 가운데 각종 연구·금융기관들은 내년 집값이 상승할 것이라는 조심스런 전망을 내놓았다. 정부출연 및 민간 연구기관들은 내년에도 주택가격은 올해만큼은 아니어도 상승세를 이어갈 것으로 내다봤다.

정부는 9월 이후 주택시장에서 가격 상승세가 둔화되고 매물이 늘어나면서 매수심리는 둔화됐다고 보고 있으나. 한국건설산업연구원(건산연)은 2.0%, 국토연구원은 5.1%, 민간연구기관들도 3%대의 상승세를 유지할 것으로 예측했다.

전문가들은 상승이유로 내년 선거와 계약갱신청구권 여파로 들고 있다. 먼저 내년 3월 대통령선거, 6월 지방선거에 따른 ‘선거 효과’다. 최근 부동산 시장의 숨 고르기는 일단 대선을 지켜보고 판단하겠다는 심리적 영향이 크다. 

거대여당과 야당후보 모두 임기 내 전국 250만 가구 주택 공급을 공약했다. 공급이 확대되면 집값이 하락하지만, 공급이 단기간에 이뤄지기 힘들다. 이보다는 재건축·재개발 규제 완화에 대한 기대감이 더 큰 상황이다. 

재건축 규제 완화를 약속하지 않은 이재명 후보가 당선된다 하더라도 이미 서울 아파트의 노후화 문제가 심각한 데다 일산, 1기 신도시 역시 일반적인 재건축 연한인 30년이 도래했기 때문에 수도권 중심으로 ‘재건축바람’을 잠재우기는 어렵다는 평가다.

서울 시내 재건축·재개발 규제 완화를 공약한 윤석렬 후보가 당선되면 내년은 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 큰 수도권으로 투자 수요가 집중돼 가격 상승세를 이어갈 것으로 보인다.

더불어 지방선거도 부동산 가격 상승을 부채질 할 수 있다. 수도권광역급행철도(GTX)등 사회간접자본(SOC) 공약들이 지방선거를 앞두고 쏟아질 전망이고, 이는 집값 상승의 요인으로 작용할 수 있다는 주장이다.

또한 임대차시장 불안도 내년 집값 상승에 영향을 준다. 세입자의 계약갱신청구권을 보장한 임대차법 개정이 내년 8월이면 시행 2년을 맞는다. 임대차법 개정 직후 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약의 만료 시점이 다가오는 셈이다. 

연구원들은 “내년 8월부터 계약갱신청구권을 소진한 물량들이 시장에 나오기에 기존 계약과 신규계약 가격의 이중 가격 현상이 사라지면서 내년 전셋값이 올해와 유사한 수준을 기록할 것”이라고 내다봤다. 특히 건산연은 내년 전국의 전셋값이 6.5% 상승할 것으로 예측했다. 

정부의 사전청약 확대 정책 역시 임대차 불안을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 사전청약 당첨자가 분양을 받으려면 본청약 시점까지 무주택 자격을 유지해야만 하기 때문에 사전청약 물량을 늘릴수록 임대 수요는 늘 수밖에 없다. 정부가 2024년까지 공급하기로 한 사전청약 물량을 모두 합치면 16만9000가구에 이른다.

권대중 명지대 교수는 내년도 부동산시장 전망에 대해서 “하락세 유지라기보다는 상승폭이 둔화된다고 보는 것이 옳다”고 말했다. 이유는 대출규제로 거래량이 줄기 때문이다.

다만 금리인상, 미국의 테이퍼링(양적완화)등으로 인해 가격은  단기적으로 상승할 것이다. 입주물량은 줄어들고 분양공급량은 약간 증가하기에 가격은 자연스럽게 오르게 돼있다고 전망했다. 매매시장에는 분양물량이, 전월세 시장은 입주물량이 영향을 주기 때문이다.

권 교수는 “내년 1~2월은 가격이 다소 불안정적”이라며 “지역별로 가격차이가 벌어질 것으로 보인다”고 말했다. 그러면서 “특히 3·9대선이 부동산 시장의 변곡점이 될 것”이라면서 “이재명 후보는 당선되면 초기에는 세제강화 등 불안요소가 많다가 공급량이 늘어나는 2024년에 안정을 회복할 것”으로 보았다. 또한 윤석렬 후보가 당선되면 규제완화로 재건축·재개발등 정비사업 호재가 작동되면서 단기적으로 가격상승을 불러오지만 중장기적으로 볼 때 안정화 추세로 갈 것이라고 진단했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “내년에도 상승폭은 낮지만 여전히 소폭 상승할 것”이라면서“지방 등 국지적으로 마이너스(-)를 보이는 곳도 있으나 전체적으로 보합세가 될 것으로 본다”고 말했다. 감소하지 않는 이유에 대해서 여전히 주택구입에 대한 요구가 많은데 공급이 이를 따라지 못한다는 주장이다. 즉 구입할 수 있는 물량이 한정적이라는 말이다. 전셋값도 마찬가지로 폭등은 아니지만 역시 소폭 오를 것이다. 계약갱신청구권이 작동하는 것도 변수 중 하나로 꼽았다.

김 박사는 “내년은 대선 등 시장에 미치는 영향과 변수가 많아 전체적으로 진단하기에는 어려움이 있기에 분기별 대책과 전망을 내놓는 것이 더 합리적일 수 있다”고 했다.

/변완영 기자