[기고] 비정상 주택시장을 정상으로

변완영 기자 | 기사입력 2021/02/08 [08:58]

[기고] 비정상 주택시장을 정상으로

변완영 기자 | 입력 : 2021/02/08 [08:58]

▲ 김태섭 연구위원  © 매일건설신문

우리나라 주택시장의 키워드는 한마디로 말해 비정상 시장이라고 할 수 있다. 우리 사회에 뿌리내려 있는 비정상 관행 또는 정부의 법․제도 미비에서 발생하는 비정상의 사회․경제적 틀이 주택시장에 고스란히 젖어 있다. 국민 주거의 보편적인 행복과 지속가능한 안정은 비정상 주택시장을 정상으로 회복시키는데서 시작해야 한다.


우리 사회는 비정상이 정상인 것처럼 여겨지는 부문이 사회의 여러 곳에서 자리잡고 있다. 주택부문은 국민의 주거에 미치는 영향을 고려할 때 주택시장의 정상화는 절대적으로 필요하다. 주택시장의 회복과 안정은 단순히 집을 가지고 있는 자를 위한 경기회복의 차원을 떠나 국민경제의 발전과 국민의 편안한 삶을 회복시키는 것에 큰 의미를 둘 수 있다.

 

주택시장의 비정상은 어떤 상태를 말할까? 가수요로 인한 투기적 시장이나 전국적으로 나타나는 주택가격 및 전월세 가격 급등으로 국민의 가계부담이 증가하고, 주거불안을 느끼는 시장상태가 지속되는 현상이라고 할 수 있다. 투기적 시장과 주택시장 과열은 어느 것도 국민의 보편적 주거안정에 도움이 되지 못한다. 안정적인 거래와 주거비 부담이 가능한 시장이 지속될 때 정상적이라고 할 수 있다. 주택시장의 정상화는 매매시장과 임차시장에서 동시에 달성되어야 의미가 있다. 매매시장 정상화는 적정한 거래 활성화를 통해 매매가격이 급등하거나 침체되지 않는 안정적 기조를 유지하는 것이며, 전월세 시장 정상화는 주거비 부담이 과도하게 증가하지 않는 안정적인 임대차 시장을 유지하는 것이다.  

 

과거의 경험을 통해 볼 때 우리는 주택시장의 비정상적인 상태로 인해 여러 번 고통을 겪어 왔다. 최근의 시장상황은 매매시장과 임차시장에서 동반적인 비정상적 상태를 경험하고 있다. 이러한 상황은 과거처럼 매매시장은 침체, 전세시장은 급등 또는 매매시장은 급등, 전세시장은 안정과 같은 유형의 비정상 시장이 아니라, 매매시장과 전세시장이 동시에 급등하는 동반이행의 특성을 보이는 최악의 비정상 시장이다. 이처럼 정상적인 주택시장 메커니즘의 붕괴는 주택시장을 정상화시키기 위한 정부의 정책 부담을 가중시키고 있다. 정상적인 주택시장은 규제 완화와 규제 강화가 적절하게 균형을 유지할 때 가능하다. 현 정부의 24회에 걸친 온갖 규제 강화는 규제의 역설이라는 불명예를 안고 지금의 주택시장 상황을 만들어 냈다.

 

최근의 주택시장 상황은 정부의 연이은 핀셋규제로 인한 주택가격 상승 풍선효과가 서울 강남에서 시작하여 전국을 돌아 다시 서울로 회귀하는 양상을 보였다. 작년에 도입한 임대차2법은 우려했던 것처럼 최악의 전세가격 급등현상을 초래하여 집 없는 서민의 고통을 가중시켰다. 정부의 주택시장 대책은 선으로 시작하였으나 오히려 많은 노력에도 불구하고 결과를 볼 때, 비정상적인 시장으로 이끄는 역할을 하지 않았나 싶다. 이처럼 시장을 정상적으로 만들어 나가기 위해서는 무엇보다도 정부 정책의 역할이 매우 중요하다.

 

정부는 주택시장을 정상화시키기 위해 새로운 관점에서 2.4공급대책을 발표하였다. 그동안의 대책이 수요규제 일변도의 대책이었다면 이번 대책은 주택공급대책을 주요 내용으로 하고 있다. 서울 등 대도시의 주택공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공개발사업으로 4년동안 서울 32만호 등 전국적으로 83만6천호를 공급한다는 계획이다. 기존의 공급대책이 도시외곽 위주의 대책이었다면 이번 대책은 도시내 공급 위주로 방향을 전환했다. 공급대책에 중점을 두고 활성화를 위한 규제완화를 통해 만성적인 수급불균형을 해결하려는 시도이다. 과거 경험에 의하면 매매가격과 전세가격의 동반 안정은 풍부한 주택공급 외에는 다른 방법이 없었다. 이번 대책으로 매매가격과 전세가격이 동반 상승하는 비정상적인 주택시장이 정상적으로 바뀔지 기대가 크다. 정부의 공급대책이 수요자의 심리부터 안정시켰으면 하는 바램이다.

 

 

 

김태섭(주택산업연구원, 선임연구위원)

 

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