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강남권 재건축 시장 요동칠 듯… 사업포기도 고려
[해설] ‘재건축초과이익환수법’ 합헌… 의미와 전망
변완영 기자
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기사입력: 2020/01/06 [00:46]
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정부 12·16부동산 대책 맞물려 시장 ‘안정’ 기대

 

▲ 조합원 1인당 평균이익별 부과율  © 매일건설신문


헌법재판소가 재건축초과이익환수법이 헌법에 위배되지 않는다고 결정함에 따라 강남 재건축을 둘러싼 투기열풍을 잠재울 수 있을지에 관심이 집중되고 있다.

 

헌법소원을 제기한 재건축조합측은 “이 법이 국민의 평등권과 사유재산권 침해이고, 비슷한 정비사업인 재개발에는 부담금이 없는데 재건축만 초과이익을 환수해야 하는 것은 차별”이라고 주장했다.

 

이에 대해 헌재가 판단한 부분은 크게 ▲법률 명확성 원칙여부 ▲비례의 원칙 및 재산권 침해 여부 ▲재개발과 평등의 원칙여부 등 3가지다.

 

먼저 분양된 주택 가액은 실제 분양가로 미 분양돼 종료시점 조합이 현물을 소유한 경우 공시지가로 산정되기에 규정상 명확하다는 본 것이다.

 

또한 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 선정되고, 정상지가 상승분·개발이익 등을 공제하기 때문에 피해도 최소화해서 비례의 원칙에 부합하고 재산권을 침해하지 않는다고 판시했다.

 

아울러 부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과는 공익성·구역지정요건·절차 등 고려 시 본질적 차이가 있어 차별은 정당하고 평등의 원칙에도 벗어나지 않는다고 판결했다.

 

이번 헌재판결의 파장이 적지 않을 것이다. 강남권 재건축 단지들의 재건축부담금이 가구당 수 억원에 이른다는 예측 때문이다. 강남 재건축 조합들은 이미 분양가 상한제 시행으로 수익성이 낮아진데 또 다시 재건축부담금까지 부과되면 사업을 포기해야 하는 것 아니냐는 목소리까지 나온다.

 

강남구 대치동 은마아파트·압구정 현대아파트, 서초구 반포3지구, 송파구 잠실주공5단지 등이 재건축부담금 대상으로 소위 아파트가격 상승을 쥐락펴락하는 대표적인 단지들이다.

 

결국 이번 헌재결정이 정부의 ‘12.16 부동산대책’과 맞물려 부동산 과열을 상당부분 잠재울 수 있을 것으로 보인다.
 
한편, 재건축부담금은 〔종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율로 계산한다.

 

 

/변완영 기자

 

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