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[해설] ‘10년 분양전환’ 논란 해법은 없나?
정부, 임대기간 연장·대출완화 등 기본입장…법 개정 추진
변완영 기자
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기사입력: 2019/05/13 [10:12]   최종편집:
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입주자, ‘5년 임대’처럼 법 개정해야…헌법소원 검토

 


10년 공공임대주택은 무주택자가 10년 동안 시세 대비 저렴한 임대료로 거주한 후 우선 분양받을 수 있는 권리를 준 제도다. 사업시행자가 공공택지 공급과 주택 조성 과정에서 정부 지원을 받고 입주자로부터 임대료와 분양가 시세차익까지 얻는 구조다.

 

정부가 사업자와 입주자 모두를 위한 좋은 정책이었으나 부동산 가격 폭등을 내다보지 못한 근시안적 제도와 법제정으로 현재는 ‘이해관계 대립의 장’으로 전락했다.

 

공공임대입주자들은 5년 임대주택과 마찬가지로 건설원가와 감정가액을 합친 산술평균으로 분양전환 가격을 결정해야 한다며 현행 감정평가 산정 방식은 서민 주거 안정 취지에 위배된다는 것이다.

 

반면 국토교통부는 10년 임대주택 분양전환가 산정 방식이 명확한 만큼 ‘예외’를 두지 않겠다는 입장이다. 국토부 주택정책과 관계자는 “5년 임대와 동일하게 제도를 변경하면 법에 저촉되는 것은 물론, 기존 분양분과 형평성 문제도 발생해 전체적인 신뢰 하락이 발생할 수 있다”고 말했다.

 

그러면서 지난해 12월18일 국토부 입장에 변한 것이 없다고 분명히 선을 그었다. 정부는 분양전환 전에 사업자와 임차인간 분양전환 시기․절차, 대금 납부방법 등을 협의하고, 이견이 남은 사항과 분양전환가 등은 임대주택분쟁조정위원회에서 조정하도록 했다.

 

또한 임차인의 분양전환 관련 사전 검토 및 자금마련 준비가 충분히 이루어지도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장하고, 10년 임대주택 분양전환 관련 임차인의 자금부담 완화를 위한 주택도시기금 융자 지원 근거 마련했다.

 

아울러 가격급등 단지에서 해당 주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하인 임차인이 분양전환을 선택하지 않고 임대기간 연장 신청시 4년까지 연장하고 주거취약계층은 추가 4년을 연장해 최대 8년까지 살 수 있도록 대책을 내놓았다.

 

정부는 지난3월 이 같은 내용의 ‘공공주택 특별법’과 ‘민간임대주택특별법’ 개정안을 국무회의를 거쳐 국회에 제출한 상태다.

 

하지만 판교의 경우 분양전환 가격이 10년 전에 비해 3배 이상 폭등했기 때문에 특별히 배려해야 한다는 주장도 있다.

 

부동산 전문가는 10년 임대주택 제도의 취지를 퇴색시키지 않으려면 입주민이 막대한 기회비용을 안고 살아온 만큼 합리적인 분양가를 적용해야 한다는 것이다. 불안정한 부동산 시장으로 인해 임대주택에 거주하는 서민 부담이 늘고 있는 만큼 새로운 해법이 필요하고 분양전환 가격을 조정한다면 예외 없이 특별 양도세를 거두는 방안도 고려해볼 만하다는 견해다.

 

또 다른 전문가는 입주당시부터 분양전환가를 감정평가액으로 알고 입주했으므로 룰을 바꿀 수 없다는 주장이다. 그럴 경우 이미 분양전환 한 경우나 주변지역 입주자들이 역차별을 당할 수 있기 때문이다.

 

판교분양대책협의회는“정치권에서는 ‘임대주택법’ 제정당시부터 너무 임대사업자 위주로 편향적이라는 것을 알면서도 법 개정에 손 놓고 있다. 선거 때만 반짝 개정하려다 만다”면서 불만을 표시했다. 사업자만 배불리는 분양전환이 국민의 주거권과 행복추구권을 침해한 것으로 ‘헌법소원’ 검토 중이라고 한다.

 

결국 공은 정부와 국회의 손에 달려있다. 미봉책으로 임대기간을 늘려 장기적으로 가기 보다는 사업자, 입주자, 정부, 시민단체, 전문가들이 머리를 맞대고 지혜를 모아야한다. 국회도 정부의 특별법 개정안을 면밀히 검토하고 법 개정을 서둘러야 한다. 억울한 사람이 없도록 하는 것이 정부와 정치권의 역할이기 때문이다.

 

 


/변완영 기자

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